物业有权收取装修保证金和装修管理费吗？附：装修管理办法

2018-01-10 新朋友点👉 物业管理圈

荐读：装修管理法宝—住宅室内装饰装修管理办法

物业服务中心办理装修备案时，一般会收取业主的装修保证金、装修管理费。或固定收取，或按平方米收取。那么，物业服务企业收取装修保证金或装修管理费究竟合不合法呢？今天我们就从法律角度来分析一下这个问题。

当业主有装修需求时，物业公司一般会要求装修业主办理装修备案手续（有些物业公司仍然称为办理审批手续，这是不对的），并收取一定的装修保证金。

交纳装修保证金是约束业主装修行为的一种手段，当装修公司出现违规装修时，物业公司一般会暂扣部分保证金。在法律上，这属于一种处罚行为。物业公司是从事物业服务的企业，装修管理并不是物业的专长和本职，也就是说，一般物业工作人员并没有认定某项装修行为是否合规的资质和能力（有些物业公司仍然对图纸进行审核或审批，感觉是自作多情，法规不支持，业主不买账）。

《物业管理条例》第四十六条写得很清楚，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

而《住宅室内装饰装修管理办法》（荐读→住宅室内装饰装修管理办法）（住建部2011年1月26日修正版）第三十八条也明确要求，住宅室内装饰装修活动有违章行为的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

在实际操作中，业主装修时的确存在着大量的违反法律法规的行为，而物业企业的制止往往起不到任何作用。例如，某小区业主擅自扩大大门尺寸和移动了大门位置，正好对着对面业主的大门，对面业主很不高兴，首先是投诉物业公司不作为，而物业公司找双方协调时，双方业主自认为都有后台，直接在走廊大打出手。而物业管理员差点被双方当成对方的帮手陷入了重围。

在某著名小区，许多业主在楼顶加建阁楼，当物业公司制止无效时，向当地城管部门报告，城管部门责令几个业主拆除了违章建筑，后来遇到一个更有背景的业主就拖延下来。物业公司也无奈，不敢越过当地建设主管部门向上级报告，原来被强拆的业主也指责物业公司办事不公。这种现象在大多数地区的物业管理工作中非常多见。

那么，装修保证金是不是只是一种“形式大过内容”的规定呢？也不尽然。业主在装修过程中，除涉及违章外，还可能存在破坏公共区域、垃圾堆放等违规行为，这些行为往往会影响物业管理，增加物业成本，侵害其他业主的权益。业主在装修备案时，一般会应与服务中心签订《装修管理协议》，物业服务企业通过与业主签订《装修管理协议》，并共同约定破坏公共区域、垃圾堆放等违规行为的处理办法。（处罚是一种行政措施，而违约金是双方约定的补偿行为）

与装修保证金可以退还情况不同，装修管理费就是物业管理公司针对装修行为收取的服务费用。那么，这种装修管理费又是否合法呢？

我们要搞清楚的第一件事，就是装修这种行为究竟是一种物业管理内的事情，还是物业管理以外的事情。如果是物业管理的份内事，如果物业服务合同已经包含了装修管理的义务约定，那么收取装修管理费用明显是不合理的，因为业主已经交纳了物业服务费，属于重复收费。而如果不在物业管理的约定服务内容之中，可以认为其是一种合同外的额外服务，是应该可以收取费用的。不过作为额外服务，装修管理费收取标准也应该由双方约定。

如果双方没有对此有约定，物业公司对装修行为收取管理费，按照法律规定也应该取得物价行政主管部门的批准文书。

所以，在装修行为的管理上，和装修保证金、装修管理费的收取上，提醒您：

1、在业主收楼之时，物业公司应当与业主签订装修协议书；

2、按法规要求，物业服务中心应对业主的装修进行监督管理。发现违规行为需通知城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款；

3、为保证业主按照规定装修，不破坏承重结构等，如果当地法规没有禁止性规定，可以收取保证金，但事后应及时退还。如业主的装修违规行为造成物业的管理损失，需要业主赔偿损失的，物业可在与业主签订《装修管理协议》中进行规定和说明，在装修监管的过程中，需注意对业主违规证据的收集；如事前未与业主约定的，不得擅自扣除装修保证金，需通过协商、诉讼等形式提出赔偿主张；

4、关于装修管理费收取，《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条是这样规定的：

装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
　　住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
　　（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
　　（三）允许施工的时间；
　　（四）废弃物的清运与处置；
　　（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
　　（六）禁止行为和注意事项；
　　（七）管理服务费用；
　　（八）违约责任；
　　（九）其他需要约定的事项。